深度研究丨大拆大建時代已去，有機更新浪潮漸起

深圳城市更新已從「改差補缺」向「品質打造」轉變，更加注重完善地區公共配套，提升城市活力。爲落實深圳「二次房改」目標，住房供應政策加速出臺，從商辦物業改租賃住房政策到十一種渠道供應公共住房政策，最終「宅地供應新政」出臺，政策中均體現城市更新、土地整備及舊住宅區改造將作爲商品房及公共住房供應的主渠道，迎來新的發展機遇。

提質增效階段邁入完整深化階段，開啓有機更新

深圳市因地域規模限制、經濟高速發展帶來的可建設用地匱乏，空間承載力有限等因素，迅速開啓由增量擴張轉向存量開發的城市更新之路。

早在2009年之前，深圳市便關注城中村問題，探尋舊改路徑及方法，進行舊居住區、舊工業區零星嘗試，但因缺乏操作層面政策指引，一直處於全面探索階段。

2009年10月，深圳頒布了全國首部《城市更新辦法》，將原有的「舊改」概念升級爲「城市更新」，是全國最先邁入城市更新常態化和制度化階段的城市。至此，深圳市城市更新步入快速發展階段，城市更新項目呈快速增長。城中村、舊城區、舊工業區改造全面啓動，相關政策及制度持續完善。

2015至2021年，深圳強區放權，政府加強宏觀把控、注重生態環境的保護、關注民生健康，產業空間受到高度重視，政策日趨完善，城市更新項目呈井噴式增長，深圳市城市更新進入增質提效階段。

隨着2021年3月《深圳經濟特區城市更新條例》的頒布實施，深圳城市更新進入完整深化階段，政策的護航將有效地化解深圳城市更新項目的困境及問題，極大地推進深圳城市更新的健康有序發展。

表：深圳市城市更新發展進程

政策頻發，護航城市更新活力

由於城市更新項目前期投入資金多，不確定性大，地方城市爲了提升開發商參與城市更新項目的積極性，也在不斷完善地方城市更新相關政策和制度規範，在政策制定上對城市更新項目進行更多傾斜。

2012年至今共發布國家層面有關城市更新政策28個，影響最大的當屬「防止大拆大建」新政，劃定「2255」的底線，防止城市更新過度房地產化，有助於保護城市特色面貌，提升城市品質，改善居民生活環境，有助於平穩房地產市場。

自2021年8月10日「防止大拆大建」新政發布，城市更新從粗放的開發模式轉向精細的運營模式。新規重點就更新原則、更新方向與更新模式三個方面提出要求。此次住建部新規的出臺，既是基於各地城市更新全新趨勢的官方認可和延續，也是引導城市更新回歸本源的重要綱領。城市更新首先是傳承城市記憶、彰顯風貌特色、保障民生權益的城市發展理念；其次是基於城市可持續發展以及追求永續增長的城市經營模式；最後才是應對存量時代土地資源稀缺的開發方式和手段。在新規倡導下，城市更新「去地產化」的趨勢將愈發顯現。

未來城市更新行動從策劃到實施，須跳出過去「以更新之名、行開發之實」的房地產化開發思維和建設方式，在綜合考慮現實需求、安全韌性、記憶留存、特色風貌、公衆利益、持續經營等多元訴求的前提下，探索全新的更新模式與路徑。

從政策類型來看，規範類政策在2018-2021年間發布得更爲密集；引導類政策和支持類政策也主要集中在2019-2021年期間發布。可以看出，近幾年爲城市更新政策的頻發期，政策內容以「支持」與「規範引導」並行。

表：2012-2021年國家層面有關城市更新的政策類型分布

2021年全國兩會，城市更新首次被寫入政府工作報告。《「十四五」發展規劃及2035年遠景目標綱要》中也提出，將實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，城市更新已升級爲國家戰略。

深圳市2021年重點是土地與計劃規劃類政策及城市更新條例配套細則兩大類政策，土地與計劃規劃類政策包含「國土空間規劃」、「2035遠景目標」、「加大居住用地供應」及「各項年度計劃」等重磅新政，更新條例配套細則如確權前置、房屋徵收及違建查處等。

2021年3月，深圳市正式發布《深圳經濟特區城市更新條例》，是全國第一部地方性城市更新法規，較2016年發布的《深圳市城市更新辦法實施細則》最大的變化爲當已籤訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以對未籤約部分房屋實施個別徵收，由100%變更到95%的籤約率即可徵收，是深圳城市更新行業的一大裏程碑，將加速深圳市城市更新進程。

《條例》從總則、城市更新計劃與規劃、拆除重建類城市更新、綜合整治類城市更新、保障和監督、法律責任和附則等七大方面對各項更新工作的開展實施進行了綜合保障，通過破解舊住宅區、城中村的拆遷難這一核心問題，尤其是針對村改部分更加契合城中村實際情況，必將加快項目更新周期，加速存量土地供應，爲進入深水區的更新市場注入新活力，更好的激發市場潛力。

深圳市城市更新政策體系在中國具有先行意義與借鑑價值。目前已形成系統完整、配套完善的城市更新政策體系，各區也相繼出臺城市更新的相關管理辦法和措施。

存量競技時代，城市更新持續煥發新活力

實施城市更新行動，是適應城市發展新形勢、推動城市高質量發展的必然要求。對於房地產市場而言，城市更新提供了一個機遇和難度並存的投資新風口。

據克而瑞數據統計，80%的TOP100上市房企、88%的TOP50上市房企均參與城市更新，51%的百強房企城市更新規模已超百萬方，頭部房企基於強大資源整合能力涉足城市更新比例更高。

城市更新整體毛利率40%-50%，淨利率約15%，而普通住宅開發項目的利潤一般在10%左右。針對不同改造類型，舊村改造利潤率最高，舊廠與舊城改造次之。在「土地兩集中」政策背景下，土地招拍掛資金需求量大、資金鍊條緊張，房企拿地難度加大。產業勾地、二級市場收併購、城市更新等多渠道拿地途徑也成爲越來越多房企的戰略選擇。在市場有效競爭的情況下，房企作爲市場競爭中的理性參與者，在看到城市更新項目巨大的紅利後，必然瞄準機會相繼湧入城市更新賽道分享超額利益，城市更新項目的獲得成本將提高。

圖：2020-2021年深圳城市更新與招拍掛土地供應對比

截至2021年，深圳市已列入城市更新計劃項目980個，逼近一千大關，拆除範圍面積累計8182.5萬㎡。已通過城市更新專規批覆項目594個，計容建築面積累計17471.8萬㎡，按數量規劃通過率61%，按規模規劃通過率54%。實施主體公示項目478個，拆除範圍面積累計2858.9萬㎡，按數量計劃實施率49%，按規模計劃實施率35%。

2021年，深圳市拆除重建類已列入城市更新計劃項目共85個，已通過城市更新專規批覆項目88個，確認實施主體項目59個。城市更新項目平穩推進，市場處於正常波動水平，活力不減。專規批覆推動速度加快，加快因素主要爲三方面，考慮防止大拆大建新政避險與十四五規劃納入不確定性，加之通過批覆立項提升項目價值等。

表:2020-2021年深圳城市更新各階段項目數量統計

整體來看，中西部領跑深圳城市更新。龍崗區城市更新單元無論是項目數量還是項目總體規模均爲全市領先，其次是寶安區及龍華區。從各區更新單元各階段轉化情況來看……

各區城市更新各類數據及相關圖文分析（略）

城市更新開啓有機更新，助推城市蝶變煥新

▌產業升級迭代，賦予城市更新經濟活力

產業升級的時代背景下，新舊動能轉換，是我國未來一段時期經濟形勢發展的大方向。2021年以來，深圳在新出臺的城市更新相關政策上明確要求加強產業轉型升級引導。面對飽和緊張的城市用地情況，通過城市更新手段實現產業升級，重新規劃區位，提高土地利用率，爲促進城市產業結構升級，實現更上一個臺階的發展。

城市未來的發展，要告別房地產開發模式，依靠產業發展，同時，城市更新也必須注重產業的支持。在城市存量中，發現低效資產，打造新空間，引入新產業，創造新生態，帶來新消費。新一輪城市更新政策強調高質量發展，注重產業導入，產城融合，強調高標準配建公共服務設施，統籌解決居民就業和住房需求，我國在產業轉型升級背景下提出的產城融合新戰略，要求產業發展與城市功能提升相互協調，實現「以產促城、以城興產」。

▌從單一到複合化功能，積極探索有機更新新路徑

2021年3月，深圳正式實施了全國首個城市更新地方立法《深圳經濟特區城市更新條例》，從立法層面完成了城市更新頂層設計，對城市更新發展具有裏程碑式意義，更新條例翻開深圳城市更新「十四五」新篇章。未來深圳的發展以調結構和提品質爲要點，鼓勵開展有機更新，將城市更新與土地整備二次開發的手段進行融合，優化城市空間資源配置，讓空間發揮更大價值。

深圳城市有機更新，覆蓋了包括城中村、舊住宅、舊工業區、舊商業區、歷史遺存等多種業態，更新手法包括拆除重建、綜合整治、街區活化、綜合開發、異地搬遷，形成的獨特IP包括城市綜合體、產城社區、文化街區、商業地標等，還通盤考慮了未來的網絡社會、智能社會、智慧城市對城市空間價值、交通方式、交往方式、工作方式的改變。目前深圳已形成了多個城市更新標杆：主打歷史建築活化IP的華潤大衝、南頭古城；主打產業更新升級IP的星河WORLD、天安雲谷；主打綜合體運營IP的京基100、深圳中心……這些特色鮮明的城市更新項目，不僅讓人們直觀感受到了深圳的城市更新脈動，也引領着我國現代化城市更新的創新方向。從單一功能到複合化功能，「有機」的更新是對城市最大的尊重。

▌從大拆大建到「留改拆」並舉，城市更新開啓有機更新時代

經過高速的城鎮化發展，我國現在的城鎮化水平已經超過了60%，大拆大建已經不適合我國當前的城市發展狀況。2021年8月，住建部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》，提出實施城市更新行動要順應城市發展規律，轉變城市開發建設方式。堅持「留改拆」並舉、以保留利用提升爲主。從過去的「拆改留」轉向「留改拆」，把「留」放在第一位，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。不沿用過度房地產化的開發建設方式，不片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益，鼓勵推動由「開發方式」向「經營模式」轉變，明確了存量項目的長期經營盈利模式。

深圳已基本形成以流量空間爲增長點的城市更新發展新模式，後期需要加大對存量資源的盤活化、功能完善以及品質提升，要由過去大規模的增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整並重。

城市更新是城市永恆的主題，工作任重而道遠，開展城市更新已成爲實現新型城鎮化高質量發展的重要途徑，也將成爲新一輪城市競爭力打造的關鍵。未來一段時期，產業轉型升級、有機更新、「留改拆」並舉這三種方式或將作爲深圳城市更新主渠道，迎來城市更新發展新機遇。

節選自：《2022粵港澳大灣區投資白皮書》

——城市更新篇

END

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